不限购的司法拍卖房是馅饼还是陷阱

2018年09月07日 来源:

不限购的“司法拍卖房” 是馅饼还是陷阱?

本站淘房 杭州 在限贷限购限签的背景下,不限购的司法拍卖成了买房的捷径之一。加之房产拍中,起拍价低于市场评估价的情况很常见,因此,司法拍卖的热度是有增无减的。

可是最近淘宝司法拍卖平台上,法拍房较之以往异常火爆,不少房源的最终成交价让人瞠目结舌。

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3月9日成交的一套位于九堡沿江的绿城丽江公寓北区的88㎡房源,成交价274万元,折合单价约31136元/㎡;

3月10日成交的一套位于丁桥的龙湖名景台南苑的89㎡房源,成交价231万元,折合单价25955元/㎡;

4月11日成交的西湖区留下街道的古灵慈桥的98.82㎡房源成交价为289万元,折合单价5.85万元/㎡。

这样的价格高出了周边的二手房市场,有的甚至高出几十万。造成这种现象的原因是什么?

天价法拍房竟是因为拆迁

法拍房现在这么火,很重要的一个原因就是不在政府限购范围之内,这给不少没有买房资格的人在杭州置业提供了一条捷径。

但不是所有的法拍房都能拍出天价。

3月14日杭州市中心新湖武林国际公寓带车位房源,面积224.38㎡,起拍价为1130万元,经过25轮竞价,最后以1230万元成交,并没有突破评估价1407万元。

4月11日下城区树园57.21㎡房源成交价166.24万元,折合单价29040元/㎡。由于下城区房源稀少,这样的价格算是比较优惠的。

5月16日萧山区北干街道时代广场159.98㎡成交价243.6万元,折合单价15227元/㎡,在萧山区新房价格3万+遍地走的状态,1.5万元/㎡的单价可以算的上是良心价了。

为什么司法拍卖的房屋有的价格高,有的价格低呢?业内人士猜测,价格高的很可能是冲着拆迁的预期来的。

以上周拍出的西湖区古灵慈桥的房屋为例,这套房源吸引了56人报名参加竞拍,经过159轮角逐,最后由一位韩姓竞买人以289万元的高价拿下,成交价相当于5.85万元/㎡。这样的价格远远高于周边的新房和二手房价格。

即使有拍卖房不限购这样的优势加持,似乎也支撑不起这样的报名人数和竞拍热度。据知情人士说因为留下一带有多个社区2017年被列入征迁范围,而这套房源据说是在拆迁范围内,不出意外的话5个月内就要拆掉。因此也不难理解为什么会拍出如此高的价格。

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在法拍房里找拆迁房,是可遇不可求。如果遇到了算运气好,不过也不是没有那种奔着拆迁的目的去拍,结果一直没有动静的。总之,相比于去寻找虚无缥缈的拆迁,留意当下更为重要。

毕竟,除了热门区域之外,法拍房的价格是远低于市值的。但是如果不留意,你可能需要花费更多的时间和金钱,法拍房的馅饼就会变成陷阱。

法拍房是馅饼还是陷阱?

法拍房的交易过程中,所发生的全部费用和税费将会由拍买人承受。因此除了产权明确之外,还需要债务人配合交房。一旦两者不能满足,后期就将会产生重重矛盾。

产权不明确意味着需要二次过户。何为二次过户?通俗点说,就是有的法拍房本身三证不齐全,因此拍买人拍下后,需要二次过户费用

不限购的司法拍卖房是馅饼还是陷阱

,就是先办好房产证,才能交易。但是如果是贷款购买的,则是需要房产证才会批准贷款,因此这里就会产生矛盾。

同时办理二次过户需缴纳的增值税及附加、个人所得税、两次契税,都需要拍买人承担。

此外,很多法拍房都存在物业维修基金、水电费、物业费的欠费情况,如果多年没有支付,那么这笔费用也是不少的。这些费用加起来,可能达到房价的20%左右,有的甚至会高达40%,相当不菲。

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在产权明确的情况下,如果债务人不配合交房,问题也是很大的。法院原则只负责拍卖,具体的交接则是需要个人去完成,法院不会强制要求债权人搬离。

遇到这种情况还是有商量的余地。但是如果遇到是租客的情况,特别是长租问题将会更加的麻烦。法律上有这么一说,租房子和买卖房屋关系不大。意思就是租房子的人和上任房东签了租房合同,在没有到期的情况下,现在虽然把房子买给你了,但是个人没有权利把租房的赶出去,原则上要么等待合同到期,要么进行私下协商。

所以在法拍之前,一定要做好充分的调查,最好是实地探访,和周边的居民好好地聊一聊,这样才能避免后期问题的发生。总的来说,司法拍卖是一个很好的渠道,仔细观察,慢慢研究,还是可以买到便宜的房子。

司法拍卖热度不减,调控是否会跟上?

无论是抱着捡漏还是拆迁的心态,在限贷限购的背景下,司法拍卖的热度一直在上升,这是毋庸置疑的。在楼市热度不减的情况下,司法拍卖这一捷径在杭州还能走多远,目前是不得而知。不过值得注意的是4月27日北京已经宣布将司法拍卖纳入限购范围;5月9日嘉兴把司法拍卖房纳入限购范围。

你觉得杭州会把司法拍卖纳入限购范围吗?欢迎留言讨论。

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