楼市进入分化时代已成必然

2018年08月10日 来源:

楼市进入“分化时代”已成必然

当下国内的楼市分化,是人口流动趋势的反射,也是基于复杂发展格局的必然,对此我们当有理性的预期和认知。

连日来,一线城市和部分二线城市楼市发烧,成了坊间热门话题。据报道,在上海,春节过后,突然上升的成交量让各大房产交易中心不堪重负;深圳官方则三天内两度对房价领涨全国问题作出回应;而南京房价冲破4万大关,当地还紧急出台政策降温,加大土地供应、调整拍地方式、严控捂盘惜售等大招密集上线。

多地楼市发烧,让人惊呼房地产业再开启疯狂模式。值得注意的是,近期楼市火爆并不具有普遍性,在一线城市及二线发达城市房价大幅飙升的同时,更多三、四线城市的房价虽在楼市去库存政策刺激下跌幅收窄,但其整体房价仍萎靡不振国家统计局新近发布的1月份全国70个大中城市房价数据显示,新建住宅价格同比下降的城市有45个(以三、四线城市为主),而上涨的25个城市,主要就是一线和二线发达城市。

这也标志着当下国内楼市的两极分化格局,这种分化之严重,可以说,是自1994年房改以来之所未有。正如有业内人士说的,中国楼市正在上演罕见的天文异象:多地大旱,急需落雨,但雨却落到涝区。

造成这种景象的原因是复合的:如央行降息、宽松信贷等对一线城市购房者心理预期的影响,还有热钱的避险性投资,还有购房者跟涨不跟跌等。但这些均构不成导致房价涨跌的核心因素,也难以解释当下楼市日趋扩大的分化态势。

应该看到,同样在宏观经济环境和货币政策,甚至在去库存政策优势更倾向于三、四线城市的情况下,一线城市和二线发达城市房价仍能够屡创新高,三、四线城市难能止跌回升,关键原因就在于人口流动风向,而产业结构变迁则是导致人口流动的关键推手。由此视角观察,就不难明白,当下楼市的两极分化其实是种必然,而且将来或成常态,短期内很难消弭。

在2012年之前,普遍性的房价两极分化现象之所以未形成,说到底,是因在新兴产业、现代服务业集聚的一线和二线发达城市持续高速发展的同时,以传统低端制造业为主体的三、四线城市也能在人口红利助推下保持增长,而这也保证了其一定基数的就业人口

楼市进入分化时代已成必然

。但当下,在我国经济增速逐步放缓及人口红利不再之后,很多三、四线城市正处在落后产能加速被淘汰的转型期。相形之下,拥有更多科研、高校和金融等资源,其创新拉动和内需提振更容易得以实现的大城市,对人才的吸纳能力依旧强劲。

本质上,当下国内的楼市分化,是人口流动趋势的反射,也是基于复杂发展格局的必然。这也构成了房地产去库存面临的基本面,对此社会也应有理性预期。对三、四线城市而言,在降价消化房地产存量外,显然有必要加速转型,也更彻底地打破城乡间的壁垒、为人口流动提供完善公共服务。

而对于眼下多地楼市火爆局面,也不宜采取过多行政性干预措施。要做的,是根据土地价格溢价率,适时将竞投商品房转向竞投配建保障性住房建设,保障公租房等保障性住房的对需供应并完善其政策设计,对垄断抬价的房产中介加强约束等。总之,要让楼市之热或冷,变成市场自我调节下的正常状态。

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