南京郊区盘已滞涨市区二手房成交价和新房倒

2018年08月17日 来源:

南京郊区盘已滞涨 市区二手房成交价和新房倒挂

南京楼市这两年也很猛。

2013年南京卖地收入793亿元,与北京上海杭州相比差距较大,但增幅惊人,翻了一番多。据相关数据统计,2011年南京土地收入326亿;2012年,南京土地收入358亿。

去年南京房价上涨了15.6%,1月新建商品住宅同比又上涨14.7%,而当地媒体称南京房价已经连续21个月上涨。

3月11日,南京公布楼市调控新政宁七条,涵盖了地价、房价和供应结构各个方面,包括限地价、竞配建,行政限价扩大到南京郊区县的溧水、高淳,并堵塞精装拆分销售的漏洞。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示,南京是中央提出房地产实行分类调控后第一个出台调控措施的城市,贯彻中央意图很坚决。它传达的信号很明显,对房价上涨过快的城市,仍需从严调控,但调控的主角交给了地方政府。

南京新政所指,依然是供应量和地价。同策咨询研究总监张宏伟分析认为,南京出台的批量政策,更多倾向于调整供应结构,对于房企并不能产生致命打击,他们均可以在调整后续产品上规避风险,但自去年下半年以来的信贷收紧却是釜底抽薪。今年南京市场预期会有所回落。

据相关数据统计,去年南京共有88宗地块挂牌出让,成功成交84宗地块。各个板块的楼面价屡创新高

南京郊区盘已滞涨市区二手房成交价和新房倒

,各板块最高地价,城北达15420元/平方米、城南达14033元/平方米、河西达16979元/平方米(南京新单价地王)、仙林达14212元/平方米、江宁大学城8326元/平方米、浦口新城达7973元/平方米。大部分为外来房企获取,例如福建正荣、上海升龙、中天城投、香港嘉华、北京金隅等。其中北京金隅所拿河西地块,楼面价达到16979元/平方米。

去年地王特别多。是南京市世联地产高级研究员董晔说,一方面地王存在出货需求,另一方面,南京市限购限价的调控政策将打压成交量。郊区一些高价地或会因为竞争激烈而不得不调整价格策略,董晔认为,房企的资金压力会随着信贷收紧和成交放缓逐渐显现。

银行信贷收紧,融资渠道受限和融资成本上升,是当前房地产开发企业不得不面临的窘境。多位从事房地产融资的业内人士表示,今年以来,房地产信托、私募基金等结构性融资成本比去年同期又平均上浮了3%-5%,而民间融资的成本甚至达到30%甚至更高。

张宏伟认为,3、4月份南京房企将有更多楼盘平价出货。宁七条更多是调整供应结构。张宏伟认为,最大的影响还在信贷政策。3月10日,位于南京市鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾变相大幅降价。

春节前后南京限制高端的供应,大多数没有拿到销许证的房企,一直处于蓄客阶段。南京市物价局对二次开盘项目的房价涨幅控制非常严格。例如市区某项目,新一期开盘单价只获批上涨1元/平方米。

调查发现,南京市正在蓄客的高端项目将推出的户型以大户型为主。以河西区为例,招商雍华府主推平方米户型,苏宁滨江一号主推平方米户型,仁恒将完成主推225平方米以上的大户型。

在逐渐变大的资金压力下,也有房企冒险抢售。位于鼓楼区的世茂外滩城,其二期有一栋楼在没有拿到销许的情况下,年前蓄客已经超量,而苦于物价局对房价涨幅的控制无法涨价,只能提前收取定金以回笼资金。

郊区的楼盘已经开始滞涨。金地在2013年6月以7863元/平米的楼面价拿下的仙林湖地王-湖城艺境,今年在售的花园洋房是带精装修的,均价1.9万元/平方米,而新一期还没拿到销许的高层洋房,毛坯均价在1.65万元/平方米。金地仙林湖并非个案,在其附近的保利罗兰春天,新一期产品带精装修均价1.7万元/平方米,与去年该盘销售均价相当。来自保利地产内部消息,保利南京项目将推出一项青年置业计划,首付款可分期交付。

值得注意的是,部分南京市区二手房成交价竟然高于一手房成交价。例如世茂外滩城在售均价18000元/平方米,而该项目一期世茂滨江二手房售价2.1万-2.3万元/平方米。在一手房涨幅最快的河西区,招商雍华府一手房均价为2.7万元/平方米,但其周边项目二手房价格普遍已经达到3万-3.3万元/平方米的水平。

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