大城市房屋空置率对比北上广有多严重

2018年08月09日 来源:

大城市房屋空置率对比,北上广有多严重!

国内楼市虽然一直火爆,但也有不少机构推测,中国其实房屋是够用的,只是空置情况太多。还有报道显示,北京380多万房东找不到人!

空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例,是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大,以下关注的都是出租空置率。

空置率越高,房屋使用率就越低,房屋泡沫越大。按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

许多中国人到海外购置投资房后,多半会用于出租。房子不是自住,就是出租,否则就算闲置、空置。因此,考察空置率能为大家出海投资提供一定参考。

大体来看,全球大城市住房空置率较低的有:纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等。这些城市房屋租赁市场健康,房屋利用率高。

1、

中国房屋空置率是多少?

虽然本文主要介绍全球大城市空置率,但为满足大家好奇心,先罗列下中国的数据。由于中国住房空置率一直没有官方统计数据,以下有关机构做的研究仅供大家参考,不做展开论述。

中国家庭金融调查与研究中心调查显示,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%

据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计,2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

方正证券(601901,股吧)的调研报告显示,2015年上海在四大一线城市中空置率最高,达到12%;北京为5.6%,广州是9%,深圳约为8%。

大家看了数据,应该有个大概感知:国内大城市的房屋空置率都不低,许多数据都显示已超过国际警戒线20%。

再来看看其他各国的房屋空置率,从美帝开始。

2、

美 国

根据美国人口普查局的数据,2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%,而自住房空置率则降到1.7%,低于2016年第四季度的1.8%。

美国各大城市出租空置率

美国大城市中,表现最好的是最近热门的西雅图。这里不光房价涨得快,且房屋闲置很少,空置率仅为1.9%。此外

大城市房屋空置率对比北上广有多严重

,洛杉矶、波特兰、旧金山、纽约等城市都有不错的表现。整体来看,美国房屋空置率较健康。

3、

加 拿 大

加拿大去年的空置率数据出炉,全国空置率微升至3.7%。而饱受泡沫质疑的温哥华、多伦多,由于当地居民房价承受能力下降,因此对于房屋租赁需求旺盛,所以两城空置率进一步下降。

整体来看,加国空置率比美国更低。即便在因为大宗商品资源而经济受影响的卡尔加里和埃德蒙顿,空置率虽然有所上升,但仍然也只有7%的水平。

加拿大各城市最近三年出租房空置率

4、

澳 大 利 亚

同样被质疑房价太高有泡沫,澳大利亚的出租房市场却异常火爆。今年5月,全澳洲的出租空置率仅为2.2%,霍巴特、堪培拉、悉尼、墨尔本几乎都处于满租状态。

澳洲地产研究机构SQM Research就表示,即便目前租金上升,澳洲的租房市场仍在进一步走强,租房空置率很低。即便在矿产城市达尔文、珀斯,出租市场也较去年底有所好转。

澳大利亚2017年5月房屋空置率

5、

日 本

提起日本,大家几乎就想到了老龄化、少子化、单身化。这些人口和社会现象也就造成了日本房屋空置率高企的情况。

下图是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情况。东京23区的空置率相对最低,但也达到12%,而埼玉县甚至超过了18%。

东京及其周边房屋空置率

而另一张图则反映日本另外几个重要城市:大阪、京都、名古屋、福冈等地的房屋空置情况。可以看到,大阪的空置率较健康,为8.6%;而近期有汽车产业和人口迁入的福冈,其房屋空置率为11%,甚至比东京略低。

大阪、名古屋、福冈等地房屋空置率

6、

新 加 坡

新加坡今年第一季度的房屋空置率为8.1%,比上季度下降0.3%,也是当地房地产市场回暖的表现。该数据不包括新加坡政府的组屋,仅包括私有商品住宅市场。

3月下旬,新加坡放宽了购买私宅的印花税和贷款限制,虽然房价仍有所下降,但此前连续下跌3年的楼市出现回暖信号。

7、

总 结

从全国水平来看,澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好,均属于充分出租和利用的状态,房屋供不应求;美国次之,空置率属于合理区间;新加坡和日本的房屋空置率相对较高。

在各投资热门城市,空置率普遍比较乐观,与当地持续的资本和人口流入息息相关。若购买投资房,不用愁租。

这些热门投资城市和国家的低空置率也显示,西方国家的楼市是比较成熟的租赁市场。因此出国投资或许要改变一定的投资思路,更加注重出租回报率,而不要两眼只盯着房产增值。

当然,不能简单地认为住房空置率高,就没有投资价值,否则也不会存在中国空置率如此之高,但房价依然多年暴涨之谜了。该比值只是研究投资回报的一个方面,只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产,还要参考其它因素。

首先是增值空间。如人口净流入的城市内,投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间,在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力,且享受增值同时,也能获得租金收益,以租养贷。

还有租金回报率。比如日本虽然空置率偏高,但其租金回报是上述国家中最高的。也就是说,日本虽然空置率较高,但也能找到不错的投资标的。

最后的最后,对比完国内外大城市的房屋空置率后,会发现即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亚、加拿大,其空置率却也低得惊人。

回头看看国内的空置率,实在有点担心。

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