万亿巨债压顶地方政府限购松绑刺激低迷楼市

2018年08月16日 来源:

万亿巨债压顶地方政府 限购松绑刺激低迷楼市

今年是地方政府偿债压力最大的一年。

国内房地产行业持续低迷,地方债还款高峰期将至,面对巨大财政收支缺口,地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时,在经济下行压力之下,今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓,而刚性支出不减,地方债的偿债压力陡增。

据《中国经营报》了解,截至2013年6月底,地方政府负有偿还的债务约11万亿元,而今年需要偿还的债务占债务总余额的21.89%,这意味着,2014年地方政府需偿还债务或高达2.4万亿元。在财政收入增速放缓而支出刚性强的背景下,地方政府偿债压力会进一步加大。同时,化解债务压力较大。财政部副部长王保安此前曾表示。

2.4万亿巨债压顶,注定了今年将是偿债压力最大的一年。在国内经济下行的同时,地方政府卖地收入却不断下滑,尤其是一线城市土地流拍和底价成交频频,倒逼部分城市不得不对限购政策松绑。

更值得关注的是,地方政府债务违约现象不时出现,从而影响到国内整体的融资市场。无论是券商还是基金子公司,相比较政府信用而言,如今更看重的是实物抵押,且估值折扣较大。

限购松绑促卖地

杭州松绑限购,佛山松绑限购在46个限购城市中,相继36个城市对限购政策做出了调整,而目的无非是托市,以刺激国内眼下低迷的房地产行业。

由于土地以及房地产市场陡然降温,过去借债发展、靠地还债的粗放发展模式难以为继,因此导致一些地方的债务风险激增,加重了地方偿债压力,进而使得地方政府越加依赖卖地偿债。

在这一轮声势浩大的救市行动背后,不可忽略的最大动力就是地方政府卖地收入的骤降。据了解,7月全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。

尽管地方政府努力加速卖地,然而有些开放商却只能望地兴叹。一家国内大型房地产企业负责人称,由于资金链的绷紧,市场不景气,今年开发商拿地都非常谨慎。与此同时,有些地方政府为了将地卖出去,不得不降低土地价格。然而即使如此,开发商为了保证公司现金流,面对价格非常便宜的土地往往也需要再三考虑。

在这种市场心态下,土地流拍和底价出让的例子比比皆是。7月29日,一年前由于交通位置便利而备受市场追捧的北京朝阳孙河地块流拍,也是三年来北京首次出现的土地流拍。

二线城市的房地产市场流拍更严重。以成都为例,成都市7月份土地市场明显供大于求,整体流拍率达到53.87%,共出让土地20宗,总供应面积环比减少12.12%。

价格方面,住宅价格最近的跌幅也在逐渐扩大。据Wind数据显示,7月份百城住宅价格指数下跌0.81%,跌幅较7月扩大0.31个百分点。

方正证券(6.00, 0.00, 0.00%)最新一份研究报告称,预计房价的下跌走势或延续到年底,而更多的城市会加入到取消或放松限购政策的行列中。

如果不能尽快解决地方政府土地收入减少和债务增加的矛盾,年底的情况会越来越糟糕。湖北省财政厅相关人士对表示,这也是很多地方放开限购的主要原因。

数据显示,2013年地方政府卖地收入为3.9万亿元,偿债规模为2.49万亿元。2014年的地方债务偿还规模2.38万亿元,与去年基本持平。尽管今年上半年地方政府卖地收入已经达到2.1万亿元,但是市场人士皆认为下半年这一数字将会有所放缓。

上述地方财政厅相关人士认为,政府的收入过于依赖土地经济,这加大了债务风险。政府土地都拿出去抵押了,信用担保融资规模也不小。现在来看,担子太重。

融资困境

令地方政府债务雪上加霜的是,今年的融资更难了。

农行经济学家向松祚[微博]近日称,地方政府的资金来源现在面临短缺甚至枯竭的危险。正规的金融机构,特别是银行,现在对地方融资平台的贷款已经非常慎重,甚至从某种意义上来讲,基本上已经停止贷款了

万亿巨债压顶地方政府限购松绑刺激低迷楼市

了解到,对于地方政府的债务,监管层此前一度认为风险并不大。这其中主要有两个理由:稳定的财政收入和债务展期。在这种情况下,一些地方政府甚至只管借债,根本没有考虑到还款压力。一旦碰到资金短缺,地方政府很熟练地就会玩起了信用担保和借新还旧的把戏。

现在行不通了。在地方政府财政收入减少的情况下,很多机构不愿意对这类项目接盘。行业大家都很清楚,谁是最后一棒,谁就有极大可能来承担最终的风险。所以,对于地方政府新增的融资项目,大部分金融机构都非常谨慎。一家信托公司项目经理表示,以前地方政府都会用承诺函来担保,但目前看来这种方式却存在着各种问题。

该项目经理称,这种官赖现象在市场上普遍存在。对于存量债务,金融机构往往无奈,只能配合地方政府采取借新还旧的方法,但是地方政府想要让机构再上当却很难。

据审计署近日发布的部分地方债务跟踪情况,去年6月底至今年3月底,9个省份为偿还到期债务举借省本级新债579.31亿元,但仍有8.21亿元逾期未还。

一家大型股份制银行人士也向透露,地方政府与银行发展牵涉种种,对银行形成了一定的绑架。在这种情况下,债务的清理还需要很长一段时间,目前银行能做的就是把好总量关,基本上不批新增平台融资。

对于地方政府融资,市场此前曾传政府会逐渐引入民间资金,但是至今效果并不明显。一些民营集团和财团确实实力雄厚,但是也不可能去填窟窿。试想一下,银行清理地方政府平台融资都这么难,民营企业回收资金可能会面临更大问题。上述信托公司项目经理称。

该信托人士还直言不讳地表示,银行、信托、券商在接手地方政府融资项目的时候,可能现在会比一般项目更谨慎一些,也更看重资产抵押。

债务走向市场?

滚雪球般的地方债如今面临银行断奶、市场信用缺失等多重矛盾,按照中央的思路,未来这些地方债将全部走向市场。

银行面对地方融资平台开始关上阀门,政信信托项目逐渐收紧已成为大趋势。金融监管部门加强了对地方政府及融资平台公司的信贷管理,贷款规模被有效控制。而地方政府通过信托等影子银行融资的渠道也被收紧。

在地方融资平台和通过信托等渠道举债已经被看紧的同时,也使得大部分的地方债务慢慢走向债市。自今年5月起,为建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制,上海、广东、浙江等10个地区开始试点地方债自发自还。获悉,在143亿元2014年江西省地方政府债券8月5日完成招标后,广东、山东和江苏也已完成首批试点债券招标。从债券的利率来看,地方政府的融资成本要比其他渠道低得多。

申万证券最新报告称,自发自还地方债体系的建立,相比从前采取了更为公开透明的运作机制,有助于防控地方政府债务风险。一方面为地方政府提供了成本更低的融资新渠道,另一方面也有助于地方政府风险差别化定价。

然而,目前5家试点的地方债券评级均为最高级别,这也让市场对此存在一定质疑。一家券商固定收益部人士认为,从目前披露的情况看,地方政府并未公开明晰的资产负债表,这种评级缺少了固定标准。此外,对于政府资产而言,并非所有的资产都能够对债务进行清偿,即类似公园、医院等公益性资产是不能列入可清偿债务中的。

地方债券的评级标准和制度还有待健全和完善,这才能清楚地区别债券的不同风险。上述券商固收部人士说。

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